金贝娱乐,金贝娱乐官网,金贝娱乐下载,金贝娱乐注册,真人视讯,棋牌游戏平台,娱乐彩金

　　金融危机发生至今，我国房地产市场的发展现状及政府的调控政策引起了国内外各界人士的广泛关注。众多专家学者、政府官员、国内外房地产开发商以及广大民众，就政府“是否应该救楼市”展开了激烈的争论。这些争论主要分为对立的两派：一派支持政府救楼市，认为救楼市就是救中国经济。另一派则反对救楼市，其救楼市就是救房地产开发商、维护暴利，不利于广大购房者。由于这些观点来自于不同的利益群体，得到的结论也必然有所差异。但这些差异化的观点也可以帮助我们从多个不同的角度审视当前房地产市场的发展状况，并以此为我国的房地产宏观调控提供方向？

　　1.从房地产行业角度出发房地产业是拉动内需的重要力量。

　　此类观点认为，受国际金融危机的影响，投资、出口这两个拉动我国经济上升的主要动力大减，因此国家鼓励扩大内需，而拉动房地产消费可以有效地拉动我国经济。房地产业占据我国固定资产投资的1/4，与50多个行业直接相关。危机发生以来，我国钢铁、建材价格直线下挫，迄今仍无止跌迹象。其中龙头品种6.5高线元的历史最高价后，最近的价格竟降至3300元，跌幅接近50％，回到15年前的价格。而我国钢材年产能5亿吨以上，每吨跌去2000元，企业收入就减少1万亿元。以北京为例，当前北京市场建材价格累计跌幅18％，达800元每吨，建材商们叫苦不迭。此外，国内上市银行房地产开发贷款规模1.39万亿元，个人贷款规模3.335万亿元，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款，两者加在一起，约占上市银行贷款总额16.23万亿元中的30％。同时，房地产一级市场与房地产税费作为地方政府财政收入的重要来源必然也会急剧萎缩，从而引发更大范围的危机。房地产行业由于其支柱产业的重要性，在我国经济发展中发挥着重要的作用，因此需要实施局部的政策调整来挽回楼市的颓势，避免更大的损失。

　　2.从民众利益出发防止地产商倒闭将带来房价上涨。

　　此类观点认为，如果放任危机蔓延必然导致房地产行业内的大部分房地产商破产，从而引发房源的骤减，则在需求一定的情况，必然带来房价的新一轮上涨。相反，如果维持房地产市场的兴旺发展，随着房地产投资的加大，市场供应充足，民众才有机会获得物美价廉的住宅，同时随着房源供应的增加，供求日趋平衡，房价势必会着落于合理的范围内。

　　目前，由于2007年房地产市场的火爆局面导致了房地产商大规模买地，而没有提留足够的资金用于新建住宅，因此这些缺乏资金的房地产商很难抵御当前的危机。一旦资金链断裂，必将引起大量房地产企业倒闭，从而引发经济的萎缩，失业率提高，同时金融机构和银行的安全也会受到威胁。而随着供应量的减少，房价会进一步上涨，届时房价上涨的负担势必又要由普通购房者承担。因此为了避免这种恶性循环的出现，救市刻不容缓。

　　此类观点认为，房地产是中国提振内需的最佳引擎。房地产是我国的支柱产业，在我国经济的发展中发挥着重要的作用。支持房地产业的发展，有助于增加基础设施投资、增加内需，从而有助于我国尽可能地降低全球金融危机带来的影响。房地产业在投资和消费两方面为地方经济的发展作贡献。反之，房地产业的低迷将带来地方经济的整体衰退，因此必须救市。

　　此外，房地产对其产业链上的各行业都具有巨大的带动作用，尤其是对与其息息相关的建筑业、建材业、家电业、装潢业等具有巨大的带动作用，同时也带动了一大批就业岗位。因此，一旦房地产销售和成交出了问题，这些产业链上的行业和从业人员势必受到冲击，进而引发全面的消费和社会问题。此外，受房地产业影响的还有能源业、银行业等众多国民经济的支柱产业。因此可以说，由于房地产对实体经济具有很强的带动性，处于国民经济的核心地位，因此当经济出现危机的时候，最有效的拯救经济的措施就是拯救房地产行业，并期望以此带动其他行业的发展。因此拯救楼市及其背后的整个产业链就是救我国经济。

　　1.从房地产行业角度出发救市会为房地产业埋下更大隐患。

　　此类观点认为，当前房价的下调有利于经济矫正，是房地产业重新洗牌、走向稳定的标志，政府不应干预和忧虑。开发商也应该认清形势，不要再力挺房价，应规范操作，以免资金链断裂后造成更严重的危害。房地产业是一柄双刃剑，适度平稳发展会拉动需求、促进国民经济发展，而过热发展，透支国民经济和购房者的承受能力，则可能引发金融危机和社会危机。房地产行业作为资金密集型行业，其行业特点决定了其和金融行业密不可分的关系，现代房地产业的快速发展更要求房地产企业在信用管理、资本运营方面进行科学、有效、合理的配置，以保证房地产企业的可持续发展。然而我国目前的房地产企业大多是靠银行贷款经营，通过房价持续增长的预期获得高额的期房销售利润，从而进一步地购地、贷款、开发。由于各项制度的不完善，房地产商将经营的重点更多地投入到了贷款的环节，因此忽略了开发、运行等现代房地产企业运行的核心。因此在金融危机面前，这些以贷款为生的房地产商显得尤为脆弱。此时，如果开发贷款只会使得这些不遵守市场规则的投机商人得利，不利于房地产行业的洗牌重建，将为房地产市场的未来发展埋下更大的隐患。

　　2.从民众利益出发救市就是维护房地产暴利。

　　此类观点认为，早在2005年国家就颁布了旨在调控房价的“国八条”，这本身就充分说明2005年时的房价，就已经被视为居于高位。但从2005年至今，虽然政府不断出台调控政策，但不少城市的房价依然大幅上涨甚至翻番。目前，除了深圳、广州等极个别城市，绝大部分城市的房价上涨趋势并没有真正改变。即使在深圳、广州这些房价下跌的城市，跌幅也十分有限。以深圳为例，其房价截至目前，也仅仅才回落到2007年前半年的水平，价格调整接近50％的楼盘极其罕见，一些楼盘甚至几乎没有怎么调整，反观2007年前两季，深圳房价的涨幅就达到了50％左右，因此现在的这种房地产行业的动荡仅仅是挤压掉房地产部分泡沫的结果。此外房地产交易量的下滑与开发商们强调的“房价上涨是正常需求推动的，是供不应求的结果”与当前楼市有价无市的情况自相矛盾。现实的情况是，一方面，房地产开发商及炒房者手中持有大量的住房不肯降价出售，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，价格调整势在必行，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场自然会繁荣。但如果违背价值规律和民众意愿进行救市，必然导致房地产市场矛盾的加剧，从而损害广大民众的利益，进而导致整个房地产市场自身调节的失灵。

　　3.从国家利益出发房价下跌是我国经济的理想回归。

　　此类观点认为，任何一个市场都存在着一个波动周期。忽视和违反客观规律只能带来更大的危机。以美国次贷危机为例，危机产生的根本原因在于人为阻断房地产市场调整，即在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下，美联储却采取宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定、信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国百年来形成的房价波动周期遭到破坏。但是这样只能推延而不能消除房地产市场的内在调整动能，人为拖延只会加剧能量的集中，使房价以更极端的方式表现出来。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。不仅如此，在次贷危机发生初期，由于美国国内担心房价下跌对美国经济的冲击，采取了一些救市措施。而这些措施非但没有起到正向的效果，反而使得问题更严重。究其根源在于，政府的救市倾向使得房产所有者认为国会能拯救他们，觉得没有必要将房屋降价出售，导致问题继续累积，并最终剧烈暴发，以至于愈演愈烈而无法收拾。

　　反观我国房地产市场，虽然成交量低迷，但是房价依然居高不下。开发商不愿意降价正是由于对地方政府救市的预期，而我们现在需要消除而不是强化这种预期。因此借鉴美国的前车之鉴，应该更多地发挥市场规律的作用，立足长远、让市场理性回归，以实现我国房地产行业乃至整个市场的长期健康、稳定发展。

　　综合以上观点，本文认为“救市”与“不救市”两派观点的共性问题在于本位主义思想过重。持救市派观点的大多是房地产开发商以及相关既得利益者，而持不救市派观点的则大多是代表购房者的学者和个人。两派的争论基本上围绕“房价的涨落”、“经济利益的得失”，因此有失全面性和客观性。本文认为，偏面地谈救市和不救市都是狭隘的。

　　不救市的观点偏面强调经济运行规律，要求房价按市场规律涨跌，却忽略了市场存在的盲目性及滞后性的固有矛盾。房价大幅下降可能会给大部分购房者带来实惠，但是这种实惠只能是一时的，如果对危机中的房地产市场不加以控制，受害的将会是更多的未来购房者。因此该派的主观愿望虽好，但是忽略了经济发展的全面性和长期性因而是不切实际的。

　　而救市派的观点也是偏面的，持救市论的大多房地产开发商以及相关既得利益者，其在分析当前房地产市场面临的危机时，过于强调外因，片面地强调经济形势及房地产对国民经济的重要性，试图以此论证危机的根源源于房地产业外部，因此需要政府以政策命令等方式改变外部经济环境以维持自身发展。这种观点忽略了房地产发展的内部因素，当前我国房地产业发展中仍然存在许多问题。开发商的哄抬房价、连环贷款、捂盘惜售、囤积居奇等问题一直没有得到有效的解决，以致于房价在短时间内飞涨、楼市泡沫剧增。可以说不规范的行业制度是楼市低迷的一个重要内因。因此宏观调控绝对不应通过政策命令让房地产业回归到危机发生前的状况，反之应通过一系列的调控手段治理房地产业内部的相关问题。

　　因此，无论是“救市论”还是“不救市论”都在一定程度上曲解了宏观调控的目的，国家宏观调控的目的是既要考虑国计民生又要稳定行业发展，因此政府的宏观调控政策不会是简单地对某一利益群体的照顾，而是寻求最大范围内的共赢，以实现经济的平稳发展和社会的和谐建设。

　　综上所述，从国家宏观经济发展的角度出发，本文认为政府应出手干预房地产市场发展，但绝对不是救市。本文主张政府主动澄清并不使用带有以混淆性质的“救市”一词，而大力提倡“建市”，以引导全社会共同建市的良好氛围。同时，结合主席在二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会上发表的重要讲话，本文对政府主导的房地产建市提出以下4点涵盖全面性、均衡性、渐进性、实效性在内的政策建议：

　　当前受危机的影响，各界人士易被“救市”一词误导。这种误导主要体现在两个方面：一方面，“救”易被理解为单方面的行动，使得各界将全部的希望都寄托于政府而不作为；另一方面，“救”易被认为是恢复到原状，使人误解“救”的目标是恢复到危机发生前的状况。这两种观点都不利于经济的恢复和房地产业的建全。因此政府应当明确，当前的政策导向不是单纯的“亡羊补牢”，而是要在改变旧有的、不合理的经济制度的基础上进行了“亡羊建牢”。同时呼吁包括地产商、购房者在内的所有利益相关者共同行动起来以应对危机。

　　在当前的经济形势下，政府的行为直接影响了投资者的投资倾向。不管政府政策倾向于哪个行业，在对政府信誉和政策支持的预期下，投资者必然会优先选择进入这些行业，而放弃进入其他行业。因此，此时的政府行为必然伴随巨大的挤出效应。如果政策过度集中于国民经济的某一个部门，必然引发新的结构性经济过热。因此对于房地产业的刺激不可过于密集，而要着眼于房地产价值链上的相关领域，通过金融、财政、土地等相关政策共同盘活市场。

　　房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千千万万的普通购房者。这也决定了任何对房地产行业过速调整的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，通过细化相关的政策法规相机而动，不断释放调控信号来干预市场预期，同时切实增加廉租房、经济适用房、限价房等以保障人民的根本利益。

　　政策的调控具有时滞性，一个政策从出台到落实往往要经历较长的周期。而就当前的危机急速蔓延的形势来看，只有提高施政效率，让政府的调控政策迅速地落实到地方、落实到实处。同时建立快速的政策反馈渠道，时刻把握房地产市场的动向和购房者心态等相关重要因素的变化，才能更有效地解决当前面临的问题。